ДОМ В ИПОТЕКУ.

Индивидуальное жилье - мечта многих жителей России. Для кого-то свой дом – утоление глубинной тяги поколений предков к собственному двору, для других – выгодное вложение средств, для третьих – возможность отдохнуть от городской суеты в тишине, для четвертых – своеобразная экономия средств за ЖКУ и обретение независимости от большинства коммунальных платежей. Хотя причин выбора индивидуального дома или коттеджа в качестве жилья гораздо больше. В то же время приобрести собственный дом сразу могут не многие. Остается единственный выход – оформление ипотеки. Однако при обращении в банк за данным видом кредитования стоит помнить ряд моментов, которые могут стать препятствием в одобрении или затягивании положительного ответа. При этом современные реалии таковы, что банки заинтересованы в выдаче ипотечных кредитов и несмотря на необходимость соответствовать массе условий и предоставлении большого объема бумаг, рост кредитования для покупки индивидуальных домов в России отмечается ведущими экспертами.

На что смотрят банки при принятии решения о выдаче ипотечного кредита на дом

Оценивая объект недвижимости, под приобретение которого берется ипотечный кредит банки оценивают свои риски. В случае с частным домом сотрудники кредитной организации обращают внимание на несколько моментов:

• Местоположение недвижимости. Частный дом в городской черте будет более привлекательным для банка, чем домик в деревне, куда можно добраться лишь на подготовленном внедорожнике. Дело в том, что дома не столь быстро находят своих покупателей в случае, если они будут выставлены на продажу ввиду несостоятельности должника – большинство домов индивидуальны и немногие захотят въехать в дом, построенный без учета их требований. В данном случае квартира, как объект покупки в ипотеку, для банковских организации предпочтительнее – они могут быть быстрее реализованы при невозвратному кредите.

• Немаловажный фактор – наличие подключения к центральным коммуникациям. Данный факт делает индивидуальное жилье ценнее в глазах банков, поскольку недвижимость оказывается обеспеченной коммунальными ресурсами и удобствами. Такое оснащение дома делает его дороже и более востребованным при перепродаже и других операциях с недвижимостью.

• Степень престижности направления, где находится объект будущей ипотеки. Чем престижнее направление – тем дороже и востребованнее дома. Также на положительное решение банка в вопросе кредитования ипотеки частного дома станет наличие рядом знаменитых соседей. Данные условия больше актуальны для пригородов Москвы и Санкт-Петербурга. Для регионов России более актуальны разрекламированность того или иного направления и престижность репутации района, где находится дом, для покупки которого будет выдаваться ипотечный кредит.

• Текущее состояние дома также оценивается банковскими работниками при оформлении ипотеки. Гораздо охотнее будет выдан кредит на полностью достроенный дом, в котором уже все готово для жизни. Недострой или требующий других вложений – кредитуется банкам не так охотно ввиду работ по приведению дома в жилой вид, которые требуют дополнительных финансовых вложений.

• Многие банки также рассматривают в вопросе одобрения ипотеки будущую стоимость земельного участка, на котором располагается дом, преобретаемый в ипотеку. Часто кредитные организации получают инсайдерскую информацию о местах прохождения будущих автодорог, перспективных районах развития и т.п. Данная информация также учитывается при одобрении ипотечного займа.

• В качестве факторов риска банковские сотрудники в отделах ипотечного кредитования могут поднять информацию о стихийных бедствиях, которые были зафиксированы в районе приобретаемого дома. В случае если есть риски затопления и прочих стихийных бедствий – одобрение ипотеки может не наступить.

Собираясь приобрести индивидуальный дом нужно учитывать все эти факторы и тщательно проработать местоположение будущей покупки. Во многих случаях, при более тщательной подготовке вопроса, можно найти более приемлемые и безопасные варианты размещения недвижимости в виде коттеджа или дома. При этом банк охотнее одобрит такую покупку в ипотеку – при минимальных рисках, престижности или перспективности.

Условия ипотеки для покупки дома

Собираясь приобрести частный дом или коттедж в ипотеку, нужно здраво оценить собственные риски, финансовую состоятельность и прочие факторы, на которые банки обращают внимание при рассмотрении заявки на ипотечное кредитование:

• Платежеспособность подтверждается справками установленного образца, которые предоставляются по месту работы заемщика. Также можно показать иные доходы – от продажи акций, процентов по вкладам, сами вклады, ценные бумаги и т.п. Данные капиталовложения могут стать дополнительным положительным фактором при предоставлении положительного решения по ипотечному кредиту на покупку индивидуального дома или коттеджа.

• В качестве одного из условий ипотечного кредитования может быть первоначальный взнос. Минимальным считается 10 процентов от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Ряд банков предоставляют ипотеку без первоначального взноса, но под более высокие проценты, страхуя таким образом свои риски.

• Также одним из условий ипотечного кредитования может являться наличие созаемщиков или поручителей. При этом супруги автоматически признаются в данной роли. К поручителям также предъявляются требования по состоятельности, платежеспособности наличию постоянного заработка и т.п.

• Наличие обременений в виде уже имеющихся кредитов или отметки о просрочках платежей в кредитной истории могут стать причиной отказа – негласной. Однако на деле банки не объясняют причин.

• Положительная кредитная история, зарплатный проект в банке, где планируется взять ипотечный кредит, наоборот, станут положительным моментом для одобрения, и даже для увеличения сумму кредитования.

• Наличие другой недвижимости в собственности, автомобилей и т.п., также станет положительным фактором, который позволит получить ипотеку. Данные объекты могут выступать в качестве обеспечений кредита или залоговой собственности приобретаемого в ипотеку частного дома.

• Дополнительные обременения, имеющиеся на предполагаемом к покупке в ипотеку объекте недвижимости также могут являться препятствием для заключения сделки, что банками категорически не принимаются – будет отказ.

• Нахождение в различных региональных и федеральных программах, направленных на улучшение жилищных условий может являться для некоторых банков плюсом, а для некоторых – минусом.

• Материнский, семейный, капитал также учитывается при рассмотрении заявки на получение ипотеки под покупку индивидуального дома.

• Сроки ипотечного кредита также разнятся. Ряд банков кредитует на срок в 10 лет, но есть несколько предложений, по условиям которых заемные средства должны быть возвращены за 30 лет. Выбор той или иной программы зависит от предпочтений и финансовых возможностей конкретного заемщика, объема первоначального взноса и т.п.

• Обязательным пунктом при выдаче ипотечного кредита будет страхование жизни заемщика и объекта залога – дома, приобретенного по ипотечной программе. В случае отказа банки могут применить повышающий коэффициент кредитной ставки или вовсе отказать в займе. Данное условие – страхование частного дома связано с повышенными рисками пожаров и прочих бедствий, которые могут повредить залоговое имущество.

Оценив все нюансы и проверив историю недвижимости можно идти в банк и подавать заявку на получение ипотечного кредита.

Приобретение участка под строительство

Многие стараются получить кредитование под постройку дома. Однако здесь есть нюанс – правовое состояние земельного участка, на котором планируется возвести индивидуальное жилье. В некоторых случаях предусмотрена частная собственность на землю, а в ряде случаев – земля только арендуется. Помимо этого момента банки могут потребовать соблюсти ряд условий:

• Покупка земельного участка регулируется отдельным законодательством, соблюдение которого требует прохождения ряда процедур. Банки чаще всего готовы помочь с их прохождением, поскольку земля также становится объектом залога, существенно повышая стоимость всего недвижимого имущества, расположенного на ней. При строительстве на арендованной земле банки рассматривают сроки аренды и ее условия. Немаловажно изначальное предназначение земли – под индивидуальную застройку, дачные и прочие садовые кооперативы, а также другие категории земель, утвержденные законодательно. На ряде земель допускается возведение жилья, а на некоторых категорически запрещено любое строительство.

• Кредитование под строительство банками рассматривается не очень охотно. Чаще всего требуется начать строительные работы, а потом обращаться за заемными средствами по ипотечным программам. Так кредитные организации получают подтверждение серьезности намерения заемщика, и к тому же даже строительство на начальном цикле легче реализовать в случае несостоятельности должника. Помимо этого, кредитование под строительство дома для банков имеет риски в том, что практически невозможно точно оценить его стоимость – цены на строительные материалы подвержены сезонным колебаниям, повышениям вслед за курсом рубля и прочим моментам. Также сложно оценить и стоимость строительных работ, которые также могут разниться в зависимости от квалификации рабочих и характера проводимых работ: строительство стен, заливка фундамента, возведение кровли, отделочные работы и т.п.

Собираясь оформить ипотечный кредит на приобретение дома, нужно точно оценить свои возможности и риски. В противном случает можно испортить себе кредитную историю и лишиться имущества, которое будет отчуждено банком по условиям договора в случае неуплат. В то же время современные реалии таковы, что на ипотечные кредиты существенно снизились процентные ставки, а в ряде банков смягчились условия кредитования именно покупки индивидуальных домов и коттеджей.